Cílem článku není přesný popis legislativního procesu ani korektní užívání právních pojmů a odkazů na paragrafy. V tom budou mnohem zdatnější kolegové právníci. My si klademe za cíl srozumitelnou řečí popsat dopady této novely tak, aby tomu porozuměl každý laik a zároveň uvést i podrobnosti, které ocení kolegové z finanční branže.

Od prosince roku 2016 funguje trh spotřebitelských úvěrů s novým zákonem, který značně zlidštil jejich poskytování.

Spotřebitel je významně chráněnou stranou a poskytování úvěrů je značně regulováno v jeho prospěch. Zákon z roku 2016 přinesl problémový pojem účelně vynaložených nákladů, který v případě předčasného splácení hypoték působil nejasnosti, a o jehož výkladu se vedly spory mezi bankami, které hypotéky poskytují a Českou národní bankou, která jejich poskytování dohlíží. Tuto problematiku jsme detailně popsali v článku Jaké dnes dáváte fixace, jehož přečtení pro pochopení kontextu doporučujeme. Bankovní trh se během několika let ustálil v poloze, kdy je hypotéky možné předčasně doplácet nezávisle na fixaci úrokové sazby, a to za cenu jen zanedbatelných administrativních nákladů.

První detaily o připravované novele zákona o spotřebitelském úvěru jsme zaznamenali v polovině tohoto roku.

Již od počátku bylo zřejmé, že v oblasti spotřebitelských úvěrů je klíčovým bodem novely vyřešení sporné otázky ohledně účelně vynaložených nákladů. Jak ale dopadne novela na původní, dříve uzavřené úvěry, zatím jasné nebylo. Pro nastavování současných fixací je to ale klíčová otázka. Jistým vodítkem nám mohlo být předchozí zavádění nového zákona o spotřebitelských úvěrech na konci roku 2016, které stanovilo účinnost pro staré úvěry v okamžiku první otočky fixace následující po nabytí účinnosti zákona. Vše se ale tentokrát rýsuje jinak.

Novela přináší jasnou specifikaci účelně vynaložených nákladů v novém článku 172a.

Vypočítají se jako rozdíl mezi původní sazbou úvěru a referenční sazbou, kterou bude vyhlašovat ČNB. Celková výše takto účtovaných nákladů nesmí přesáhnout 2 % z výše úvěru. A kde je v návrhu novely zmíněna informace o platnosti, která zajímá současné dlužníky? Je to standardně uvedeno na konci v přechodných ustanoveních a popisech účinnosti novely. Problémem ale je, že to můžete číst několikrát dokola, ale bez pomoci odborníka a přečtení stostránkové důvodové zprávy vám výsledek stále nebude jasný. Klíčový paragraf 172a se totiž změní po 4 měsících platnosti novely a následně se po 9 měsících opět změní do podoby, ve které už zůstane natrvalo. Zároveň se první změna problematiky předčasného splácení víceméně nedotkne, ale ta druhá již ano.

Co to tedy znamená ve výsledku a kdo z majitelů hypoték by měl zpozornět?

Po vyhlášení novely ve sbírce listin (předpoklad 1.1.2024) bude stále možné refinancovat úvěry za starých podmínek, tzn. bez sankce. Toto období potrvá 9 měsíců, než nabude platnosti klíčový paragraf 172a, který tuto možnost uzavře jak pro nové, tak všechny původní úvěry. Refinancování bez sankcí již nebude možné. Do výpočtu sankcí vstoupí úrokový rozdíl a sankce bude zastropována na 2 % z výše úvěru.

Zpozornět by měl každý, kdo si v této době nastavuje novou fixaci, delší fixace s vysokým úrokem se může stát velmi drahou pastí. U nás v DELTA Finance nyní doporučujeme maximální dobu fixace 3 roky. Dále by se měl začít zajímat každý, kdo má zafixovaný vyšší úrok než 5 % na dobu delší než 3 roky. Jsou to typicky úvěry nebo refixy z posledního roku, kde se dávaly 5leté a delší fixace. Pozornost bych věnoval i trochu starším úvěrům, které mají zafixovaný úrok nad 4,5 % na 10 let. I ty se mohou časem zbytečně prodražit.

Zákonodárce dle našeho názoru odvedl kus dobré práce. Narovnal disproporci, která se na trhu během několika let ustálila, a která z fixace úrokové sazby učinila závazek pro banku, ale naprostou volnost pro klienta. Novela zákona přináší v podobě prvních devíti měsíců dost dlouhé období na to, aby majitelé potenciálně drahých a dlouhých fixací mohli reagovat. Sankce, kterou si následně banky budou moci účtovat, je zastropována na 2 % z výše úvěru, což je částka přijatelná, a zároveň plnící funkci ochrany spotřebitele. Omezení fluktuace klientů by zároveň mělo vést ke snížení nákladů bank, které by to mohly pozitivně promítnout do nabízených úrokových sazeb. Jestli se tak ale stane, nám ukáže jen čas.

Svým hypotečním úvěrům se věnujte, pozornost se při změnách zákona vyplatí.